Comment procéder pour vendre une maison avec un crédit en cours ?

Beaucoup de propriétaires souhaitent vendre leur maison pour en acheter une autre. Ce souhait peut être motivé par une mutation professionnelle ou simplement par le fait d’avoir trouvé un meilleur logement.

Ce projet soulève de nombreuses questions si l’acquisition est financée par un crédit. Le propriétaire a-t-il le droit de vendre ? Comment procéder en cas de crédit ?

Est-il possible de vendre son logement malgré un crédit ?

Les statistiques révèlent que 31 % des ménages français souscrivent à un crédit immobilier. Cet emprunt représente le meilleur moyen de devenir propriétaire. Depuis le début des années 2000, le pourcentage de ménage qui a recourt au crédit immobilier se trouve sur une pente croissante.

La durée de remboursement d’un crédit immobilier s’étend de 5 à 30 ans. Cependant, l’observatoire du crédit logement recommande désormais de réduire cette durée de 25 ans. Cela vous engage à rembourser le prêt sur plusieurs années. Malgré cela, vous pouvez revendre votre bien immobilier avant l’échéance du crédit.

Il est même possible de revendre le bien quelques mois après la souscription du crédit en cours. Aucun règlement financier n’interdit cette opération. Par contre, vous ne pouvez pas vendre plusieurs fois votre bien au risque de subir un contrôle fiscal. En effet, le fisc peut considérer les ventes répétées de bien comme une activité professionnelle.

Par conséquent, il est possible de vendre un logement avant l’échéance d’un crédit. Avant de vendre, vous devez considérer plusieurs facteurs comme la baisse des prix. En effet, vous risquez de vendre votre maison à perte. Par ailleurs, vous devez tenir compte des frais de notaire et des prestations de l’agent immobilier. Pour toutes ces raisons, les spécialistes recommandent aux propriétaires d’attendre le tiers de la durée du crédit pour revendre le logement.

Le remboursement anticipé du crédit

Dans le cadre d’une vente de maison, sachez que la banque est dans l’impossibilité de maintenir un crédit concernant un bien qui n’est plus en votre possession. Cela implique de rembourser en anticipé le crédit après la vente du logement. Après la réception du montant issu de la vente, le notaire reverse le capital restant dû à l’organisme prêteur.

Un remboursement anticipé de crédit vous engage à verser des intérêts à la banque. Par conséquent, le capital restant à payer est majoré avec des indemnités de remboursement. Cette indemnité s’élève à 6 mois d’intérêt sans excéder 3 % du solde du capital.

Cela signifie que si votre bien est vendu plus tôt par rapport à la durée du crédit, vous devez payer des frais de remboursement plus importants.

Par contre, si la vente intervient vers la fin du crédit, ces frais sont moins importants. De ce fait, il est recommandé d’évaluer votre logement au mètre carré afin d’évaluer les avantages et les risques de cette opération.

L’existence des indemnités en cas de remboursement anticipé

À la suite d’une vente, le remboursement anticipé se présente de deux manières. D’abord, vous pouvez rembourser l’intégralité du crédit immobilier. Ce type de remboursement peut aussi être réalisé dans le cas d’une renégociation de crédit.

Ensuite, vous pouvez réaliser un remboursement anticipé du crédit immobilier. Cela veut dire que vous remboursez une part du capital restant dû. Ce type de remboursement intervient lorsque l’emprunteur souhaite raccourcir la durée du prêt ou réduire les mensualités. Il ne concerne pas les ventes de maison.

Les indemnités de remboursement anticipé visent à compenser les intérêts que la banque aurait perçus si le crédit arrivait à son terme. Cependant, vous pouvez échapper à cette indemnité dans des situations spécifiques.

L’emprunteur peut rembourser sans payer des indemnités si la vente intervient à cause d’un changement d’activité ou de lieu de travail. C’est également le cas d’une cessation d’activité ou de décès de l’emprunteur ou de son conjoint.

Conserver le prêt est-il possible ?

Si vous décidez de vendre votre maison en vue d’acheter un autre bien immobilier, il est possible de conserver votre crédit. Cette pratique est moins courante en France contrairement aux États-Unis.

Le transfert de crédit permet à l’emprunteur de conserver les mêmes conditions du contrat de prêt après l’achat de sa nouvelle maison. Afin de connaitre la faisabilité de cette opération, vous pouvez vous référer au contrat. A cet effet, vous devez anticiper ce cas de figure dans le contrat.

Transférer un crédit présente de nombreux avantages. D’abord, cela vous permet de conserver le même taux d’intérêt lors de la signature du premier contrat. Dans un contexte où les taux fluctuent, la transférabilité est un atout. Le transfert vous permet également d’échapper à l’IRA (indemnités de remboursement anticipé) et aux frais de dossier.

Cette opération complexe demande plusieurs conditions. D’abord, vous devez vendre votre maison et acheter une nouvelle dans un laps de temps très court. Dans une situation idéale, vous réussissez à vendre et à acheter une maison en même temps.

L’autre alternative consiste à vendre votre maison avant d’acheter. Cette solution peut vous mettre à la rue si vous ne trouvez pas d’offres satisfaisantes entre temps. Ainsi, vous devez penser à la location. La réussite de l’opération dépend aussi du montant de la transaction. Vous devez faire en sorte que le prix de la nouvelle maison soit égal ou supérieur au capital restant dû.

Le prêt relais

Vous avez trouvé un logement qui répond à vos attentes ? Par contre, vous n’avez pas encore trouvé d’acquéreur à votre maison actuelle ? C’est dans ce contexte qu’un prêt relais intervient. Il vous permet de combler vos problèmes de trésorerie durant cette période.

Par définition, il s’étale sur une courte durée, entre un à deux ans au maximum. La banque vous accorde un capital théorique qui équivaut au logement en vente. La disponibilité de cette somme vous permet d’acheter le nouveau bien sans attendre la vente de l’actuel. Lorsque votre logement actuel est vendu, vous vous acquittez immédiatement du prêt.

Le prêt relais permet de rembourser uniquement les intérêts du crédit accordé. Vous rembourser le capital lorsque la maison est vendue. Le remboursement n’est pas soumis à l’IRA. Au-delà de ces deux ans, si vous n’arrivez pas à vendre le bien, la banque peut vous proposer de transformer le prêt en emprunt immobilier standard.

Cependant, vos mensualités augmenteront. Ainsi, avant de souscrire à un prêt relais, vous devez vous assurer que votre maison se vend facilement.